房地产2011年投资策略：区域分化 “稳”见未来

　未来政策展望:我们认为明年房地产调控将更多使用货币手段，通过调整利率、信贷窗口指导、准备金等工具统筹应对房价上涨和通货膨胀。同时增加保障房供应，继续打击囤房、囤地，加大土地供应力度，缓解供给矛盾将是明年的另一条主线。另外，房产税试点政策明年出台的可能性也较大，如果实际政策力度符合预期，则可能引发阶段性行情；但房产税征收范围扩大或税率较高，则对于房地产市场以及股票市场均是较大打击。

　　外部环境良好:我们认为，明年全年经济仍然能够保持快速增长，而人民币升 值、通货膨胀等因素对房地产均构成一定的助推作用，因此外部环境依然有利于房地产市场。l房地产市场:我们预计，房地产投资增速明年仍然可以达到 25~30%；新开工面积增速在20%~25%之间；环境较差的情况下房屋销售同比增速5%~8%；环境较好的情况下可达12%；房屋销售价格与2010 年基本持平。

　　区域市场分化:从区域市场来看，2010年东部地区受政策影响较大，投资、新开工、销售等下滑较快，价格波动较大；但中西部地区受影响较小。我们认为由于中西部地区城镇化的加速，在明年房地产市场的大环境下，中西部地区的房地产市场较东部相对更有潜力。

　　警惕财务风险:目前开发企业的财务状况依然可以维持。资产负债率、速动比率等硬性指标短期内比较健康。但由于2010年开发企业经营性现金流出较大，如果融资环境继续恶化或者销售回款不顺畅，则开发企业的财务状况容易迅速恶化。

　　投资建议:2011年投资以“稳健”为主。我们推荐三类开发企业。一是实力雄厚、财务稳健的龙头型企业。第二是布局中、西部城市的开发企业。第三是布局大城市周边小城市的开发企业。个股推荐:万科A（000002）（000002）、保利地产（600048）（600383）、荣盛发展（002146）（002146）l风险提示:开发企业资金回笼不畅，导致财务风险加大。